Главная » Ваш юрист » Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Сегодня не редкость ситуация, когда квартиры в еще не построенных домах успевают поменять несколько хозяев, какими образом это возможно? Договор цессии простыми словами это «продажа квартиры по переуступке прав&. Но одно дело приобрести жилье в построенном доме, прошедшем госкомиссию и через месяц получить на руки право собственности, а совсем иное стать обладателем квартиры в строящемся доме, окончание строительства которого виднеется где-то в обозримом будущем, а может и нет.

В наше время нередки случаи, когда застройщик банкротится, или вообще пропадает с деньгами незадачливых покупателей жилья по переуступке прав. В этой публикации мы расскажем про особенности продажи квартиры по переуступке прав.

  • Что такое переуступка прав на квартиру?
  • Как оформить договор переуступки прав?
    • Особенности заключения договора переуступки прав
    • Порядок оформления договора переуступки
  • Как тип договора с застройщиком влияет на цессию?
    • Особенности цессии при ДДУ по ФЗ-214
    • Особенности цессии при предварительном договоре
    • Переуступка пая в ЖСК
  • Налоги при продаже квартиры по переуступке прав

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)



Что такое переуступка прав на квартиру?

Фактически и юридически «переуступка прав& не является договором купли-продажи квартиры, а представляет собой изменение стороны в договоре с застройщиком, причем такой способ существует как для договора долевого участия (ДДУ), так и для договоров инвестирования, соинвестирования, переуступка прав возможна и по предварительным договорам купли-продажи и пр. Таким образом, покупатель платит деньги в рамках уже существующего договора с застройщиком и приобретает права по нему.

Как мы уже говорили, второе название договора уступки права «цессия&, продавец по такому договору именуется «цедентом&, а приобретатель «цессионарий&. К особенностям договора цессии можно отнести и тот факт, что в подобную сделку могут быть перенесены и долги, и страховые обязательства (правда, должен быть заключен новый договор страхования). Возможны и вексельные схемы уступки прав, в данном варианте переуступка векселя происходит по предварительному договору куплю-продажи путем совершения передаточной надписи «индоссамента&.

Как оформить договор переуступки прав?

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)



Особенности заключения договора переуступки прав

Если цедентом (первым покупателем по договору) деньги за квартиру оплачены застройщику в полном объёме, то, согласно договору переуступки (уступка требования, согласно ГК РФ), к цессионарию (следующему покупателю) переходят и все права, и согласием застройщика заручаться вовсе не обязательно, кроме тех вариантов, когда предварительно были оговорены специальные условия основного договора. При этом о переуступке прав необходимо уведомить застройщика письменно, факт отправления и получения уведомления лучше зафиксировать. Это защитит цессионария (покупателя) от того, что застройщик передаст квартиру после завершения строительства не ему, а первоначальной стороне договора, то есть цеденту, подобное случается крайне редко, но зачем вам испытывать судьбу? И так сообщаем застройщику письменно с уведомлением о получении и храним эти доказательства до тех пор, пока квартира не окажется в собственности.

Если продавец-цедент не оплатил всей суммы застройщику, то вместе с продажей следующему покупателю-цессионарию передаются и обязанности внесения оставшихся денег на счет застройщика. Особенностью данной схемы продажи квартиры по переуступке прав, является тот факт, что застройщик обязательно должен подтвердить своё согласие на переуступку. Иногда, через чур предприимчивые застройщики требуют плату за дачу согласие на переуступку, понимая, что у них есть право вето на подобную сделку, особо наглые требуют за своё согласие сумму вплоть до пяти процентов от цены изначального договора между застройщиком и цедентом. И опять не забываем про письменное подтверждение согласия, получаем его от застройщика и храним до тех пор, пока квартира не окажется в собственности покупателя.



Порядок оформления договора переуступки

Покупателю-цессионарию необходимо получить от продавца-цедента все бумаги, относящиеся к первоначальному договору с застройщиком. Передача пакета документов (предварительный договор, основной договор, дополнительные соглашения, платежные документы и тд) должна быть подтверждена составлением письменного акта, который свидетельствует о соблюдении всех формальностей и подписывается как цедентом, так и цессионарием. Заранее стоит убедиться, что за продавцом-цедентом не числится никаких долгов перед застройщиком, были или нет просрочки платежей, не была начислена пеня, которая может повлечь расторжение первоначального договора.

Как видите, перед оформлением и подписанием договора продажи квартиры по переуступке прав цессионарию стоит убедиться в том, что он получает действительные права, а застройщик способен выполнить свои обязательства и построить будущее здание.

Собственно цессия заключается в письменной форме, в тексте договора переуступки обязательно прописываются все необходимые реквизиты сделки (дата и номер договора цессии).

Как тип договора с застройщиком влияет на цессию?

В зависимости от того, какой именно договор был подписан между застройщиком и цедентом, права последнего могут сильно разниться, об этих особенностях необходимо помнить при продаже квартиры по переуступке прав.



Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Особенности цессии при ДДУ по ФЗ-214

Если договор на долевое участие в строительстве (ДДУ по ФЗ-214) заключен по всем правилам, то покупатель наиболее защищен юридически, он имеет право требовать передачи квартиры в свою собственность в строго отведенный срок по договору. Для того, чтобы совершить продажу квартиры по переуступке прав, договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре, потому что только после государственной регистрации ДДУ дольщик получает права на будущую квартиру, и переуступить свои права на квартиру дольщик-цедент может только после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Не забывайте, что федеральный закон ФЗ-214 запрещает дольщику-цеденту переуступать права по не полностью оплаченному ДДУ без соответствующего перевода долга на цессионария. В соответствии со статьей №389 ГК РФ договор цессии при долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку требованием к ДДУ является регистрация такого договора в Росреестре.

Особенности цессии при предварительном договоре

Подписанный предварительный договор должен быть подкреплен договором основным, и пока этого не произошло у покупателя нет прав на недвижимость, а есть всего лишь право потребовать от застройщика заключить основной договор. По предварительному договору денежные расчеты проводиться не могут, такие операции противозаконны, что повышает риски подобной схемы для покупателя. А уж покупатель-цессионарий запросто может оказаться перед фактом, что с него будут требовать повторно оплатить стоимость квартиры уже после заключения основного договора с застройщиком.



Если же все-таки застройщиком был выдан вексель покупателю (в попытке обойти неправомерность денежных расчетов по предварительному договору), то при заключении переуступки этот вексель, вместе с договором, передается цедентом покупателю-цессионарию, путем внесения передаточной надпись на векселе (индоссамент указание на векселе личных данных нового покупателя-цессионария).

Особенностью цессии при предварительном договоре является тот факт, что она не нуждается в государственной регистрации, как, впрочем не нуждается в обязательной регистрации и упрощенная процедура передача векселя (индоссамент).

Но вы должны знать, что схема эта достаточно рискованная, так как если застройщик обанкротится, то покупатель-цессионарий останется без гроша, в отличии от переуступки прав по договору долевого строительства, который защищает права дольщиков, оставляя строящийся дом у них в залоге, а значит их требования будут могут быть удовлетворены за счет продажи дома, который был построен за их деньги согласно ДДУ.

Переуступка пая в ЖСК

Из юридической практики видно, что сделки по переуступки пая в ЖСК встречаются крайне редко, основная причина в том, что порядок вступления в Жилищно-строительный кооператив на основании переуступки пая не предусмотрен на законодательном уровне, хотя и не запрещен. По сути, стать членом ЖСК возможно только через решение общего собрания кооператива о принятии нового члена и оплаты соответствующего вступительного взноса. Даже уступленный кем-то из членов кооператива личный пай не вводит покупателя автоматически в члены кооператива.



Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Механизм переуступки пая в ЖСК по сути представляет собой возврат паевого взноса выходящему из кооператива пайщику, передача этой суммы вновь принятому участнику Жилищно-строительного кооператива и внесение уже новичком-пайщиком «переданного& паевого взноса. И никакого типового договора для этой процедуры нет. Мало того любые вступительные, дополнительные или какие-либо целевые взносы, уплаченные выходящим пайщиком, не будут переданы или возвращены. Возможно, общее собрание, учитывая оплату целевых взносов предыдущим членом, согласится освободить нового члена от этих трат, но это совершенно не гарантировано.

Как видно, стандартного договора цессии в случае переуступки пая в ЖСК просто нет, и все вопросы стоит решать с руководством кооператива и на общих собраниях Жилищно-строительного кооператива.

Налоги при продаже квартиры по переуступке прав

Продажа квартир по переуступке прав согласно Налогового Кодекса РФ облагается налогом НДФЛ, ставка которого составляет для россиян 13%, а для иностранных граждан 30%. Для того, чтобы снизить налог, можно воспользоваться двумя возможностями, предоставляемыми налоговым законодательством:

  1. налоговым вычетом, то есть продавец имеет право уменьшить прибыль от продажи недвижимости по переуступке прав на 1 миллион рублей.
  2. сократить сумму дохода от продажи прав по ДДУ на сумму оплаченную застройщику НДФЛ необходимо будет заплатить лишь с разницы в цене, которая и составляет доход продавца-цедента.



Не забывайте, что сведения о продаже квартиры по переуступке прав нужно подать в налоговую до конца апреля года, следующего сразу после года получения дохода от продажи недвижимости по договору цессии. 3-НДФЛ декларация должна содержать данные о сумме налогового вычета или о полученном доходе (разницы между стоимостью покупки и продажи).

Помните также, что к подаваемой в налоговую декларации 3-НДФЛ необходимо приложить копии документов, которые подтверждают право на уменьшение налога. Оплатить рассчитанную сумму налога вам необходимо до 15 июля года, следующего сразу после года получения дохода от продажи квартиры по переуступке прав.

Самые читаемые:

Как заключить соглашение о разделе наследственного имущества между наследниками?
Вопрос раздела ...
Оформление наследства по завещанию и без него
Процесс переход...
Раздел имущества через суд при разводе супругов
Процедура разде...
Раскрываем вопрос: алименты с больничного листа удерживаются или нет?
Алименты уплачи...
Как оформить в собственность квартиру в новостройке?
Заключая догово...
Как прописаться в квартире собственника?
С целью того, ч...
Признание отцовства в судебном порядке способ добиться справедливости
Как в результат...
Какой порядок действий при добровольной уплате алиментов?
Под алиментами ...
Основные документы, необходимые для оформления купли продажи квартиры
В числе самых в...
Налоговый вычет при покупке квартиры: сумма и сроки
Всем трудоспосо...
Каким образом производится раздел недвижимого имущества супругов после развода?
Развод – далеко...
Как получить накопительную часть пенсии нюансы наследования
Пенсионная сист...
С чего начать фермерское хозяйство: первые шаги, регистрация
На сегодняшний ...
Почему в 2016-2017 году Пенсионный фонд не выдаёт пенсионное удостоверение, а только справку?
Вы пенсионер? С...
Земельные участки для ветеранов боевых действий инструкция по получению
Законодательная...
4 способа для выписки из квартиры
Способы выписки...
Объявления о несостоятельности в газете Коммерсант этапы процедуры банкроства
Этапы процед...
Как происходит раздел кредита при разводе?
Современная жиз...
Как приватизировать садовый участок пошаговая инструкция
Довольно многое...
Опекунство над несовершеннолетним ребенком и его виды
Бывают ситуации...
АИЖК помощь ипотечным заемщикам в 2017 году: пакет документов
Увеличение уров...
Что делать и куда обращаться если не платят или задерживают зарплату
Вопрос относите...
Форма 3-НДФЛ для налогового вычета в 2017 году: образец заполнения и бланк для скачивания
Налоговые вычет...
Отказ от прививки от гриппа в 2016 году – бланк заявления
Отказ от привив...
Как происходит бесплатная приватизация земельного участка, находящегося под частным домом?
Для обладания з...
Кадровая политика организации основные направления
Кадровая полити...
Выписка из домовой книги порядок получения
Основная сут...
Можно ли продать дом купленный на материнский капитал
Современная гос...

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Условия назначения страховой пенсии по инвалидности

Согласно Федеральному Закону (ФЗ) России №181, любой нетрудоспособный гражданин нашей страны, признанный инвалидом, имеет право ...

Как снять деньги с материнского капитала в 2016-2017 году?

Вопрос о том, как в 2016 году снять деньги с материнского капитала интересует многих россиян. ...

Примирительная комиссия по рассмотрению коллективных трудовых споров

Очень часто бывает, что в коллективе работающих на предприятии, чаще всего крупном, возникают конфликты, выходящие ...

Какие документы понадобятся для регистрации брака?

Создание супружеского союза — это всегда очень важный шаг в жизни двух «любящих сердец». Подтверждением ...

​Пособие на погребение ветерана ВОВ: особенности оформления

Каждый человек смертен и в свое время он приходит к финишному пути своего существования на ...

Порядок оформления кадастрового паспорта на квартиру

Пример кадастрового паспорта на квартиру Обладателям любой недвижимости весьма полезно будет получить определенные правовые знания ...

Какие льготы положены многодетным семьям в России?

Законом предусмотрено множество льгот в различных сферах жизни для многодетных семей. Однако разобраться в них, ...

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

Что говорит Закон Есть 2 способа перевести участок в другой вид разрешенного использования: На основании ...

Как оформить материальную помощь сотруднику

Настоящего руководителя, хозяина предприятия отличает, прежде всего, забота о своих сотрудниках и подчиненных, поскольку именно ...

Процедура усыновления ребенка из роддома и дома малютки

Вопросы усыновления – наиболее болезненные и ответственные, ведь, принимая на себя все тяготы проблем взращивания ...

Документы для оформления наследства у нотариуса возможные нюансы

Общий пакет документов для оформления наследства Есть целый перечень бумаг, которые считаются обязательными для начала ...

Как можно узнать задолженность по квартплате: традиционные и современные способы

Многие из нас стараются делать обязательные платежи вовремя. У кого-то самодисциплина на высоком уровне, кто-то ...

На рынке лекарств установлены серьезные нарушения

Федеральной антимонопольной службой РФ наложен крупный штраф в размере 9,23 млн рублей на ЗАО Компании ...

Замена внутреннего паспорта по возрасту когда менять паспорт?

Во сколько лет производится замена старого паспорта на новый? Чтобы ответить на данный вопрос обратимся ...

Государственная программа софинансирования пенсии будет продлена в 2016 году

Что означает программа софинансирования? В 2009 году в России начала действовать государственная программа софинансирования пенсии. ...

Что собой представляет справка о составе семьи и где ее получить

Образец справки о составе семьи представляет собой одну их тех форм, которые могут понадобиться российским ...

Как получить разрешение на ношение и хранение оружия

Время на дворе сегодня не самое спокойное и наличие оружия сильно поднимает уверенность в своей ...

Примирение сторон в трудовых спорах: привлечение посредника и трудовой арбитраж

Работа руководителя предприятия связана с риском отсутствия взаимопонимания с членами трудового коллектива. Некоторые руководители не ...

Обжалование постановления ГИБДД

Многие постановления, вынесенные подразделением ГИБДД либо в судебном порядке за совершение административного правонарушения, безусловно, можно ...

Определение порядка общения с ребенком, если бывшая супруга против

Развод болезненно воспринимается не только мужем и женой, но и их детьми. Чтобы решение взрослых ...

Процесс получения разрешение на ношение травматического оружия

Неспокойная обстановка в отдельных  регионах нашей страны, участившиеся случаи хулиганства, переживания о безопасности своих близких ...

Что ждать пенсионерам от реформ? Интервью с главой Пенсионного фонда России

Мы предлагаем вам познакомиться с интервью, которое дал Антон Дроздов, глава Пенсионного фонда России, ведущей ...

Повышение пенсионного возраста в МВД РФ в 2017 году

Пенсионеры являются предметом особенного внимания во многих странах. Главным образом потому, что их всё труднее ...

Приемка квартиры у застройщика поэтапный процесс

Пакет документов для приёмки квартиры у застройщика Перед тем как подписать акт по приему-передаче жилья ...

Рейтинг@Mail.ru